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6.1政府角度

6.1.1把握規劃管理和土地供應管理兩個(ge)關鍵環節

按照目前房地產市場管(guan)理(li)體制，“規劃”和“土地”是順(shun)應潮流，把握大勢的主要手(shou)段。

（1）城市規劃的指導。城市規劃以合理利用土地，協調城市物質空間布局，指導城市健康有序的發展為己任，對土地(di)(di)開(kai)發(fa)(fa)，利用(yong)起指導作(zuo)用(yong)。目(mu)前(qian)我國的(de)(de)(de)(de)(de)(de)城市規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)分(fen)為總體(ti)(ti)(ti)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)，分(fen)區(qu)(qu)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)，控(kong)制(zhi)(zhi)性(xing)(xing)(xing)詳細(xi)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)和(he)(he)修建性(xing)(xing)(xing)詳細(xi)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)，總體(ti)(ti)(ti)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、分(fen)區(qu)(qu)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、控(kong)制(zhi)(zhi)性(xing)(xing)(xing)詳細(xi)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)一(yi)般是由(you)政(zheng)府部(bu)門編(bian)制(zhi)(zhi)，審定(ding)后有法律效力。一(yi)般修建性(xing)(xing)(xing)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)由(you)獲(huo)得土地(di)(di)使(shi)用(yong)權的(de)(de)(de)(de)(de)(de)土地(di)(di)使(shi)用(yong)者委(wei)托編(bian)制(zhi)(zhi)，土地(di)(di)使(shi)用(yong)者還(huan)(huan)要(yao)(yao)進行市政(zheng)工程(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)設(she)(she)計(ji)和(he)(he)建筑設(she)(she)計(ji)[51]。高層次的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)應(ying)(ying)能(neng)指導土地(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)和(he)(he)供應(ying)(ying)，低層次的(de)(de)(de)(de)(de)(de)細(xi)部(bu)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)應(ying)(ying)能(neng)為土地(di)(di)出讓過(guo)程(cheng)中確定(ding)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)要(yao)(yao)點提供依據(ju)。同時還(huan)(huan)要(yao)(yao)使(shi)社會經濟(ji)發(fa)(fa)展計(ji)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、城市規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)和(he)(he)土地(di)(di)供應(ying)(ying)計(ji)劃(hua)(hua)(hua)(hua)相互協(xie)(xie)調(diao)，形成土地(di)(di)配置及調(diao)控(kong)房(fang)地(di)(di)產市場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)計(ji)劃(hua)(hua)(hua)(hua)體(ti)(ti)(ti)系。在經濟(ji)一(yi)體(ti)(ti)(ti)化的(de)(de)(de)(de)(de)(de)背景下(xia)，城市規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)尤其是總體(ti)(ti)(ti)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)，要(yao)(yao)充分(fen)認識到(dao)兩個城市發(fa)(fa)展的(de)(de)(de)(de)(de)(de)現實，遵循經濟(ji)一(yi)體(ti)(ti)(ti)化發(fa)(fa)展的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)律，本著房(fang)地(di)(di)產市場(chang)要(yao)(yao)與經濟(ji)一(yi)體(ti)(ti)(ti)化進程(cheng)協(xie)(xie)調(diao)發(fa)(fa)展的(de)(de)(de)(de)(de)(de)原則(ze)進行，整個規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)力求體(ti)(ti)(ti)現超前(qian)性(xing)(xing)(xing)、科(ke)學性(xing)(xing)(xing)、動(dong)態性(xing)(xing)(xing)、和(he)(he)適應(ying)(ying)性(xing)(xing)(xing)。在西咸經濟(ji)一(yi)體(ti)(ti)(ti)化背景下(xia)，要(yao)(yao)保證(zheng)(zheng)房(fang)地(di)(di)產快速健康發(fa)(fa)展，除(chu)了科(ke)學、合(he)理(li)(li)、完善的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)體(ti)(ti)(ti)系外(wai)，還(huan)(huan)要(yao)(yao)作(zuo)好規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)實施(shi)管(guan)理(li)(li)。規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)實施(shi)管(guan)理(li)(li)主要(yao)(yao)是報建審批(pi)管(guan)理(li)(li)和(he)(he)批(pi)后管(guan)理(li)(li)。報建審批(pi)管(guan)理(li)(li)主要(yao)(yao)是房(fang)地(di)(di)產項目(mu)選址(zhi)意(yi)見書、建設(she)(she)用(yong)地(di)(di)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)許(xu)可證(zheng)(zheng)和(he)(he)建設(she)(she)工程(cheng)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)許(xu)可證(zheng)(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“一(yi)書兩證(zheng)(zheng)”管(guan)理(li)(li)，這(zhe)是房(fang)地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)管(guan)理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最關鍵的(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)環，要(yao)(yao)注(zhu)意(yi)提高管(guan)理(li)(li)人員(yuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)業務素質和(he)(he)工作(zuo)責任心，保證(zheng)(zheng)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)得到(dao)切實的(de)(de)(de)(de)(de)(de)實施(shi)。同時，加強批(pi)后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)監督(du)管(guan)理(li)(li)。

（2）土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)(ying)計(ji)劃(hua)的(de)調控(kong)。政府作(zuo)為(wei)國有土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)的(de)所(suo)有者，對(dui)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)一級市(shi)場(chang)(chang)實(shi)行(xing)壟斷經營(ying)，是通過(guo)(guo)制定(ding)和調整年度(du)(du)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)供應(ying)(ying)(ying)(ying)計(ji)劃(hua)來調控(kong)整個房地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)的(de)發(fa)(fa)展。一個城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)和供應(ying)(ying)(ying)(ying)計(ji)劃(hua)，一般由城(cheng)(cheng)市(shi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)管(guan)理部(bu)(bu)門(men)和規(gui)劃(hua)管(guan)理部(bu)(bu)門(men)按城(cheng)(cheng)市(shi)總(zong)體發(fa)(fa)展要求、土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)潛力(li)以及城(cheng)(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)的(de)要求制定(ding)。計(ji)劃(hua)包(bao)括：年度(du)(du)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)面積、地(di)(di)(di)(di)(di)點(dian)、修建的(de)市(shi)政工程及所(suo)需經費(fei)，出讓(rang)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)的(de)面積、地(di)(di)(di)(di)(di)點(dian)、上蓋建筑(zhu)(zhu)物的(de)性質、建筑(zhu)(zhu)面積及所(suo)需經費(fei)，預計(ji)的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)價款收(shou)入(ru)[52]。科(ke)學的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)(ying)計(ji)劃(hua)應(ying)(ying)(ying)(ying)與(yu)總(zong)體規(gui)劃(hua)相協調，有足(zu)(zu)夠的(de)彈(dan)性，能夠對(dui)市(shi)場(chang)(chang)信號做出靈(ling)敏反應(ying)(ying)(ying)(ying)。要增強土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)(ying)計(ji)劃(hua)的(de)透明度(du)(du)，避免市(shi)場(chang)(chang)的(de)盲目競(jing)爭和盲目追捧。政府擁有足(zu)(zu)夠的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)儲備是實(shi)施(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)(ying)計(ji)劃(hua)調控(kong)房地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)的(de)必要條件，因此要建立有效的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)儲備制度(du)(du)。通過(guo)(guo)完善土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)儲備制度(du)(du)，引入(ru)市(shi)場(chang)(chang)機制，盤活閑(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)廠(chang)(chang)房、倉儲等(deng)(deng)用地(di)(di)(di)(di)(di)，提高建設用地(di)(di)(di)(di)(di)效率(lv)。鼓勵(li)和引導企(qi)業依法轉讓(rang)或出租(zu)閑(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)廠(chang)(chang)房，實(shi)施(shi)(shi)廠(chang)(chang)房加38層、改造老廠(chang)(chang)、內部(bu)(bu)整理和余(yu)缺調劑，引進先進設備，節約生產(chan)空間等(deng)(deng)途徑(jing)將存量(liang)變增量(liang)，提高土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)利用效率(lv)。通過(guo)(guo)合理補(bu)償等(deng)(deng)途徑(jing)，建立企(qi)業用地(di)(di)(di)(di)(di)退出機制，對(dui)于(yu)已出讓(rang)但無資(zi)金開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)適當收(shou)取閑(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)費(fei)或收(shou)回土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)使用權。

6.1.2加快市(shi)政基礎(chu)設施建設的步伐

在(zai)(zai)統(tong)(tong)一(yi)(yi)規劃(hua)和(he)集中(zhong)開發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)基礎上(shang)，抓好基礎設(she)施(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)超前配套，提(ti)高(gao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)凝聚力(li)，發(fa)揮對(dui)項目選址和(he)私人投資的(de)(de)(de)(de)(de)(de)導向作(zuo)用(yong)，緩解(jie)交(jiao)通(tong)(tong)壓(ya)力(li)。在(zai)(zai)交(jiao)通(tong)(tong)上(shang)，重點構(gou)筑兩(liang)(liang)(liang)張交(jiao)通(tong)(tong)“網(wang)(wang)”。一(yi)(yi)是(shi)解(jie)決(jue)(jue)(jue)(jue)車(che)流(liu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)速(su)(su)(su)公(gong)路(lu)(lu)(lu)網(wang)(wang)，全面建(jian)(jian)(jian)成(cheng)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)外環(huan)(huan)(huan)線(xian)與郊區(qu)環(huan)(huan)(huan)線(xian)；二(er)是(shi)解(jie)決(jue)(jue)(jue)(jue)客(ke)流(liu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)中(zhong)心城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)軌(gui)(gui)道交(jiao)通(tong)(tong)網(wang)(wang)，形(xing)成(cheng)地鐵與公(gong)交(jiao)相(xiang)結合的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)通(tong)(tong)網(wang)(wang)絡。同時(shi)(shi)還要(yao)(yao)(yao)(yao)建(jian)(jian)(jian)設(she)一(yi)(yi)系(xi)(xi)列樞紐、換車(che)、停車(che)設(she)施(shi)(shi)，在(zai)(zai)郊區(qu)和(he)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)間組成(cheng)較強的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)通(tong)(tong)流(liu)，使(shi)(shi)咸(xian)(xian)陽(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)通(tong)(tong)更加的(de)(de)(de)(de)(de)(de)便(bian)捷(jie)。為了促(cu)進西(xi)(xi)(xi)(xi)安(an)咸(xian)(xian)陽(yang)兩(liang)(liang)(liang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)各類生產(chan)要(yao)(yao)(yao)(yao)素的(de)(de)(de)(de)(de)(de)快(kuai)(kuai)速(su)(su)(su)流(liu)動，加快(kuai)(kuai)兩(liang)(liang)(liang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)進一(yi)(yi)步的(de)(de)(de)(de)(de)(de)密切聯系(xi)(xi)，應該考慮：（1）規劃(hua)建(jian)(jian)(jian)設(she)西(xi)(xi)(xi)(xi)安(an)咸(xian)(xian)陽(yang)快(kuai)(kuai)速(su)(su)(su)交(jiao)通(tong)(tong)系(xi)(xi)統(tong)(tong)，包括(kuo)快(kuai)(kuai)速(su)(su)(su)路(lu)(lu)(lu)和(he)軌(gui)(gui)道交(jiao)通(tong)(tong)，并直(zhi)接(jie)進入(ru)兩(liang)(liang)(liang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)中(zhong)心或與城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)快(kuai)(kuai)速(su)(su)(su)路(lu)(lu)(lu)順接(jie)，進一(yi)(yi)步拉(la)進兩(liang)(liang)(liang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)(shi)空距離，使(shi)(shi)兩(liang)(liang)(liang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)聯系(xi)(xi)更加便(bian)捷(jie)，使(shi)(shi)周圍地區(qu)客(ke)流(liu)可(ke)以便(bian)捷(jie)地到達西(xi)(xi)(xi)(xi)安(an)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)中(zhong)心腹地。（2）西(xi)(xi)(xi)(xi)安(an)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)軌(gui)(gui)道交(jiao)通(tong)(tong)規劃(hua)應將(jiang)咸(xian)(xian)陽(yang)一(yi)(yi)并考慮，在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)設(she)時(shi)(shi)序安(an)排上(shang)將(jiang)西(xi)(xi)(xi)(xi)咸(xian)(xian)軌(gui)(gui)道交(jiao)通(tong)(tong)建(jian)(jian)(jian)設(she)列入(ru)優(you)(you)先(xian)建(jian)(jian)(jian)設(she)項目。（3）西(xi)(xi)(xi)(xi)安(an)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)環(huan)(huan)(huan)線(xian)將(jiang)咸(xian)(xian)陽(yang)統(tong)(tong)一(yi)(yi)考慮。在(zai)(zai)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)內部(bu)道路(lu)(lu)(lu)交(jiao)通(tong)(tong)規劃(hua)建(jian)(jian)(jian)設(she)上(shang)：（1）規劃(hua)建(jian)(jian)(jian)設(she)橫貫城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)東西(xi)(xi)(xi)(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)快(kuai)(kuai)速(su)(su)(su)路(lu)(lu)(lu)系(xi)(xi)統(tong)(tong)，并形(xing)成(cheng)環(huan)(huan)(huan)線(xian)，聯系(xi)(xi)渭河(he)兩(liang)(liang)(liang)岸片區(qu)。（2）將(jiang)西(xi)(xi)(xi)(xi)寶(bao)高(gao)速(su)(su)(su)公(gong)路(lu)(lu)(lu)彎向城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)弓背段拉(la)直(zhi)，擴大渭河(he)南分區(qu)發(fa)展的(de)(de)(de)(de)(de)(de)空間。（3）咸(xian)(xian)乾旅游專線(xian)建(jian)(jian)(jian)成(cheng)后，從(cong)西(xi)(xi)(xi)(xi)寶(bao)高(gao)速(su)(su)(su)公(gong)路(lu)(lu)(lu)分流(liu)成(cheng)了部(bu)分咸(xian)(xian)陽(yang)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)過境(jing)交(jiao)通(tong)(tong)，但過境(jing)交(jiao)通(tong)(tong)穿越城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)問題未(wei)從(cong)根本(ben)(ben)上(shang)解(jie)決(jue)(jue)(jue)(jue)。須新修或改建(jian)(jian)(jian)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)(yao)為西(xi)(xi)(xi)(xi)蘭(lan)路(lu)(lu)(lu)過境(jing)車(che)輛服務的(de)(de)(de)(de)(de)(de)快(kuai)(kuai)速(su)(su)(su)干道。（4）解(jie)決(jue)(jue)(jue)(jue)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)道路(lu)(lu)(lu)密度不(bu)足，南北向道路(lu)(lu)(lu)數量嚴重不(bu)足且級別低不(bu)通(tong)(tong)暢的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問題，加大南北向城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)道路(lu)(lu)(lu)建(jian)(jian)(jian)設(she)。（5）建(jian)(jian)(jian)成(cheng)東西(xi)(xi)(xi)(xi)向北環(huan)(huan)(huan)路(lu)(lu)(lu)、文林路(lu)(lu)(lu)、畢塬路(lu)(lu)(lu)、人民路(lu)(lu)(lu)、渭陽(yang)路(lu)(lu)(lu)、世(shi)紀大道、陽(yang)光(guang)大道等(deng)7條(tiao)主(zhu)干道；建(jian)(jian)(jian)設(she)朝陽(yang)四路(lu)(lu)(lu)、東風路(lu)(lu)(lu)、西(xi)(xi)(xi)(xi)蘭(lan)路(lu)(lu)(lu)、西(xi)(xi)(xi)(xi)環(huan)(huan)(huan)路(lu)(lu)(lu)、上(shang)林路(lu)(lu)(lu)、崇文路(lu)(lu)(lu)6條(tiao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)南北向的(de)(de)(de)(de)(de)(de)主(zhu)干道，形(xing)成(cheng)方格狀(zhuang)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)路(lu)(lu)(lu)網(wang)(wang)。進一(yi)(yi)步實(shi)行(xing)“公(gong)交(jiao)優(you)(you)先(xian)”政策(ce)，努力(li)降低市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)民通(tong)(tong)勤成(cheng)本(ben)(ben)。對(dui)教(jiao)育、醫療衛生等(deng)設(she)施(shi)(shi)布局做適(shi)當的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規劃(hua)調整，完善郊區(qu)教(jiao)育、醫療、商(shang)業、金融(rong)等(deng)配套服務設(she)施(shi)(shi)體(ti)系(xi)(xi)，提(ti)高(gao)設(she)施(shi)(shi)等(deng)級，減少到中(zhong)心城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)通(tong)(tong)流(liu)[53]。其實(shi)要(yao)(yao)(yao)(yao)從(cong)根本(ben)(ben)上(shang)解(jie)決(jue)(jue)(jue)(jue)郊區(qu)交(jiao)通(tong)(tong)瓶頸問題，關鍵還是(shi)要(yao)(yao)(yao)(yao)解(jie)決(jue)(jue)(jue)(jue)就(jiu)近就(jiu)業，實(shi)現(xian)人口和(he)工作(zuo)崗位(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)同時(shi)(shi)一(yi)(yi)體(ti)化。

6.1.3增加(jia)經濟適(shi)用房供給，加(jia)強經濟適(shi)用房的開發(fa)管(guan)理(li)

經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)是目前針對(dui)(dui)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)困(kun)(kun)難戶(hu)和(he)(he)低(di)收(shou)入家庭保障基本住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)條件的(de)(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)措施之一(yi)，是很多(duo)低(di)收(shou)入住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)困(kun)(kun)難戶(hu)家庭對(dui)(dui)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)條件改善的(de)(de)(de)(de)主要(yao)手段。一(yi)方(fang)面(mian)(mian)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)供(gong)需矛盾緊張,另一(yi)方(fang)面(mian)(mian)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)也存在(zai)(zai)著與廣大(da)低(di)收(shou)入貧(pin)困(kun)(kun)家庭謀福(fu)利(li)(li)的(de)(de)(de)(de)初衷不(bu)和(he)(he)諧(xie)的(de)(de)(de)(de)因素。有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)要(yao)價(jia)過(guo)高(gao)、有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)積(ji)過(guo)大(da)或過(guo)小、有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)區(qu)位(wei)過(guo)偏,交通不(bu)便。經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)用(yong)(yong)(yong)(yong)途(tu)“不(bu)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)”的(de)(de)(de)(de)現象普遍存在(zai)(zai)。針對(dui)(dui)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)開(kai)發(fa)(fa)管理中(zhong)(zhong)(zhong)出(chu)現的(de)(de)(de)(de)問題提出(chu)如(ru)下建(jian)議：（1）合理規(gui)(gui)劃，嚴(yan)格(ge)控制(zhi)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)39濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)總規(gui)(gui)模。根據咸(xian)陽市(shi)市(shi)政府出(chu)臺的(de)(de)(de)(de)新規(gui)(gui)定，今后經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)建(jian)設(she)(she)(she)規(gui)(gui)模要(yao)控制(zhi)在(zai)(zai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)建(jian)設(she)(she)(she)總規(gui)(gui)模的(de)(de)(de)(de)20%左右。同時(shi)限(xian)定住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)積(ji)和(he)(he)開(kai)發(fa)(fa)地域，做(zuo)到(dao)按比例(li)、有(you)(you)計劃、有(you)(you)組織(zhi)的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。既要(yao)防止供(gong)不(bu)應(ying)(ying)求(qiu)，又(you)要(yao)防止供(gong)過(guo)于(yu)求(qiu)，努力(li)實(shi)(shi)現供(gong)求(qiu)平(ping)衡。（2）嚴(yan)格(ge)審定程(cheng)序，把經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售對(dui)(dui)象限(xian)定在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)(zhong)低(di)收(shou)入的(de)(de)(de)(de)家庭，并優先向危房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)棚戶(hu)區(qu)和(he)(he)市(shi)政府批準(zhun)的(de)(de)(de)(de)城市(shi)建(jian)設(she)(she)(she)重(zhong)點工程(cheng)拆遷居民出(chu)售。嚴(yan)格(ge)處罰導致銷(xiao)售對(dui)(dui)象錯位(wei)的(de)(de)(de)(de)各種違規(gui)(gui)違法行為，嚴(yan)重(zhong)者應(ying)(ying)追究刑(xing)事責任(ren)。（3）經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)政府稅費優惠,必須體現在(zai)(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)上。所(suo)以,增加經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)給(gei)的(de)(de)(de)(de)關鍵是“限(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)”。“限(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)”就(jiu)是要(yao)從開(kai)發(fa)(fa)商的(de)(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)成(cheng)本入手,限(xian)制(zhi)開(kai)發(fa)(fa)商的(de)(de)(de)(de)利(li)(li)潤空間,在(zai)(zai)供(gong)給(gei)土地的(de)(de)(de)(de)時(shi)候就(jiu)規(gui)(gui)定其最高(gao)限(xian)價(jia)。2003年(nian)頒(ban)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)《經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)格(ge)管理辦法》規(gui)(gui)定,經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)實(shi)(shi)施政府指(zhi)導價(jia)售樓利(li)(li)潤≤開(kai)發(fa)(fa)成(cheng)本×3%。這在(zai)(zai)一(yi)方(fang)面(mian)(mian)對(dui)(dui)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)利(li)(li)潤空間起到(dao)了(le)一(yi)定的(de)(de)(de)(de)限(xian)制(zhi)。（4）加強經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)開(kai)發(fa)(fa)中(zhong)(zhong)(zhong)設(she)(she)(she)計、建(jian)筑(zhu)和(he)(he)工程(cheng)質(zhi)量的(de)(de)(de)(de)管理。通過(guo)公開(kai)招標(biao)，讓那些信譽(yu)好、勢力(li)強的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業承擔經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)項目。加強對(dui)(dui)項目實(shi)(shi)施全程(cheng)質(zhi)量監控和(he)(he)完(wan)工后的(de)(de)(de)(de)驗(yan)收(shou)工作(zuo)，確保工程(cheng)質(zhi)量[54]。

6.1.4加大整頓(dun)和規范房地產(chan)市(shi)場秩(zhi)序(xu)的力(li)度

目前(qian)，一(yi)些(xie)國(guo)有(you)(you)或集(ji)體企業以集(ji)資(zi)(zi)(zi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)為(wei)名變相搞房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，不(bu)(bu)但直(zhi)接導致國(guo)有(you)(you)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)(zi)(zi)源和(he)(he)政府應(ying)收稅費(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)流失，而且嚴重(zhong)(zhong)干擾和(he)(he)沖(chong)擊(ji)了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)。由于(yu)集(ji)資(zi)(zi)(zi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)減少了(le)(le)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金和(he)(he)相應(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)稅費(fei)，建筑成本(ben)(ben)遠遠低于(yu)商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)建筑成本(ben)(ben)，所(suo)以一(yi)些(xie)單(dan)位利用自己閑置的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)建集(ji)資(zi)(zi)(zi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)或搞所(suo)謂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)聯合開發(fa)，建成的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋有(you)(you)些(xie)確屬本(ben)(ben)單(dan)位干部職工(gong)(gong)居住(zhu)，但相當一(yi)部分以低于(yu)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價格(ge)進行出售，以絕對優勢的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價格(ge)和(he)(he)較高的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)利潤沖(chong)擊(ji)了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展。到目前(qian)為(wei)止，住(zhu)宅(zhai)建設中，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)企業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)所(suo)占(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)份(fen)額不(bu)(bu)足(zu)三分之(zhi)二，單(dan)位的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)集(ji)資(zi)(zi)(zi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)仍占(zhan)一(yi)定比率。同時咸陽(yang)西安的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)交接處及城鄉結(jie)合部，個人建私房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)現象沒有(you)(you)得到真正的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)遏制(zhi)，一(yi)些(xie)人利用各種(zhong)關系(xi)途徑(jing)獲得土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)，蓋(gai)了(le)(le)賣、賣了(le)(le)蓋(gai)，搞小開發(fa)，咸陽(yang)市(shi)(shi)以北及以南的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)大學城區域這(zhe)種(zhong)現象猶(you)為(wei)突(tu)出，也(ye)同樣干擾了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)。因此，政府要加大整頓房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)力度(du)，堅決制(zhi)止非商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)開發(fa)，并應(ying)對所(suo)有(you)(you)商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)實(shi)行兩書制(zhi)度(du)，即《住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)保(bao)證(zheng)書》和(he)(he)《住(zhu)宅(zhai)使用說(shuo)明(ming)書》，以保(bao)證(zheng)廣大購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)利益(yi)[55]。（1）深(shen)入開展房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)專項整治(zhi)工(gong)(gong)作。（2）加強房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)體系(xi)建設，為(wei)廣大消費(fei)者提供方便的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投訴(su)和(he)(he)查詢條件。（3）完(wan)善住(zhu)宅(zhai)小區竣工(gong)(gong)綜合驗收、交付使用法(fa)律和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)經紀管(guan)理(li)制(zhi)度(du)。（4）積極(ji)推(tui)行按(an)套或套內建筑面積銷售商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。（5）采取有(you)(you)效措施，加大防范(fan)和(he)(he)打擊(ji)“假按(an)揭”、重(zhong)(zhong)復(fu)抵押(ya)、超價抵押(ya)等不(bu)(bu)法(fa)行為(wei)，降(jiang)低房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)抵押(ya)登記(ji)風險[56]。40

6.2開發商角度

6.2.1加大(da)中(zhong)小戶型(xing)(xing)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房供應，調整產(chan)品(pin)(pin)結構市(shi)(shi)場(chang)永遠是(shi)第一位的(de)(de)(de)，只(zhi)要(yao)是(shi)符(fu)合(he)(he)市(shi)(shi)場(chang)需(xu)要(yao)的(de)(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)就有銷路。研究市(shi)(shi)場(chang)，在項(xiang)目(mu)開發(fa)的(de)(de)(de)前期做好詳盡的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)調查和(he)分析，找準目(mu)標市(shi)(shi)場(chang)，準確定位，建設(she)(she)市(shi)(shi)民需(xu)要(yao)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房，而不(bu)(bu)應該盲目(mu)上項(xiang)目(mu)，去建設(she)(she)市(shi)(shi)民已經不(bu)(bu)敢興趣的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房，造(zao)成(cheng)更(geng)多的(de)(de)(de)積壓空置商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房[57]。目(mu)前，咸陽市(shi)(shi)房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)結構性矛盾仍然(ran)相當突出，一方面，規(gui)劃設(she)(she)計(ji)落后、戶型(xing)(xing)不(bu)(bu)合(he)(he)理、通風采光不(bu)(bu)好、交通不(bu)(bu)方便(bian)、環境(jing)(jing)較(jiao)差的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住宅大(da)量積壓；另(ling)一方面，真正適合(he)(he)廣大(da)老百(bai)姓(xing)需(xu)要(yao)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格合(he)(he)理、設(she)(she)計(ji)優(you)良、配(pei)套完善、環境(jing)(jing)幽雅的(de)(de)(de)質(zhi)優(you)價(jia)(jia)廉商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住宅卻嚴重不(bu)(bu)足。另(ling)外，在一些寫(xie)字樓、大(da)中(zhong)型(xing)(xing)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)用房空置的(de)(de)(de)同時，適合(he)(he)廣大(da)老百(bai)姓(xing)需(xu)要(yao)的(de)(de)(de)中(zhong)低價(jia)(jia)實用性質(zhi)優(you)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房卻非(fei)常缺乏。適應市(shi)(shi)場(chang)變(bian)化(hua)，針對老百(bai)姓(xing)的(de)(de)(de)需(xu)要(yao)，提(ti)高樓盤的(de)(de)(de)規(gui)劃設(she)(she)計(ji)水平(ping)，提(ti)高施工(gong)質(zhi)量，提(ti)供高素質(zhi)的(de)(de)(de)物業管理服務(wu)，提(ti)供質(zhi)優(you)價(jia)(jia)廉、物超所(suo)值的(de)(de)(de)高素質(zhi)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房，讓老百(bai)姓(xing)買(mai)的(de)(de)(de)放心，住得(de)舒適，安居樂業，使開發(fa)商(shang)(shang)(shang)和(he)買(mai)家獲得(de)雙贏，樹立起產(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)(de)品(pin)(pin)牌，走可持(chi)續發(fa)展道路，是(shi)開發(fa)商(shang)(shang)(shang)需(xu)要(yao)迫(po)切(qie)解(jie)決(jue)的(de)(de)(de)問題[58]。

6.2.2樹立品(pin)牌，提高行業信譽

隨著房地(di)(di)產業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)長足發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)和(he)(he)房地(di)(di)產市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)斷(duan)完(wan)善(shan)，特別是房地(di)(di)產市(shi)(shi)場競爭的(de)(de)(de)(de)(de)(de)加劇，樹立品(pin)牌、提高(gao)質(zhi)量(liang)(liang)、擴大規(gui)模、降低成本和(he)(he)提高(gao)信(xin)譽才能(neng)(neng)提供更(geng)多(duo)市(shi)(shi)民需要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)質(zhi)量(liang)(liang)商品(pin)房，擴大商品(pin)房的(de)(de)(de)(de)(de)(de)有(you)效需求(qiu)，才有(you)利于提高(gao)房地(di)(di)產企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)競爭力(li)，為(wei)(wei)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)可(ke)(ke)持續(xu)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)創(chuang)造(zao)條件。房地(di)(di)產企業(ye)(ye)首先應(ying)該適應(ying)市(shi)(shi)場變化，研究市(shi)(shi)場，選定準確的(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場定位。其次，也應(ying)努力(li)提高(gao)商品(pin)房的(de)(de)(de)(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)(liang)，規(gui)劃設計(ji)質(zhi)量(liang)(liang)要能(neng)(neng)體現可(ke)(ke)持續(xu)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)和(he)(he)以(yi)人為(wei)(wei)本的(de)(de)(de)(de)(de)(de)思(si)想，有(you)一定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)超前性和(he)(he)可(ke)(ke)變性，既能(neng)(neng)滿足當前需要，又能(neng)(neng)為(wei)(wei)未來發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)留有(you)充分余地(di)(di)，工(gong)程質(zhi)量(liang)(liang)包(bao)括設計(ji)、建筑(zhu)、結構、裝修等全部是高(gao)質(zhi)量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。一個房地(di)(di)產企業(ye)(ye)要創(chuang)出名牌、維護名牌地(di)(di)位，必(bi)須在(zai)質(zhi)量(liang)(liang)上常(chang)抓不(bu)懈(xie)，精(jing)益求(qiu)精(jing)，永無止境。另外，完(wan)善(shan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)售(shou)后服務是創(chuang)名牌的(de)(de)(de)(de)(de)(de)保障(zhang)。完(wan)善(shan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)售(shou)后服務、良好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)管理，在(zai)創(chuang)名牌小(xiao)區中(zhong)(zhong)，有(you)特殊的(de)(de)(de)(de)(de)(de)重要作用。任何產品(pin)都不(bu)可(ke)(ke)能(neng)(neng)完(wan)美無缺，“零(ling)缺陷(xian)”住宅更(geng)是如此(ci)。完(wan)善(shan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)售(shou)后服務可(ke)(ke)以(yi)彌(mi)補住宅建筑(zhu)中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)缺陷(xian)，減少(shao)顧客購買后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風險和(he)(he)損失，消除消費(fei)者的(de)(de)(de)(de)(de)(de)怨氣(qi)和(he)(he)不(bu)滿，維護企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)名牌的(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)譽和(he)(he)形(xing)象(xiang)[59]。

6.2.3提高商品(pin)房質量

商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)質(zhi)量(liang)涉(she)及到居(ju)住(zhu)(zhu)者的(de)(de)人(ren)身安(an)全、居(ju)住(zhu)(zhu)環(huan)境(jing)是否舒(shu)適(shi)(shi)，也決定(ding)了房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企業(ye)(ye)的(de)(de)生(sheng)存與發展及適(shi)(shi)應(ying)市場變化(hua)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企業(ye)(ye)要提高(gao)(gao)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)規(gui)劃設(she)計(ji)、施工(gong)建(jian)(jian)設(she)、園(yuan)林綠化(hua)、環(huan)境(jing)配套(tao)的(de)(de)水(shui)平，引進先進的(de)(de)設(she)計(ji)、建(jian)(jian)筑(zhu)技術(shu)(shu)和管理(li)，使(shi)用新(xin)(xin)型建(jian)(jian)筑(zhu)材料(liao)，努力(li)提高(gao)(gao)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)質(zhi)量(liang)。尤其(qi)對(dui)于(yu)咸陽與西安(an)的(de)(de)交(jiao)界處及南(nan)邊(bian)的(de)(de)大(da)學城的(de)(de)購房(fang)(fang)(fang)客(ke)戶，相(xiang)對(dui)于(yu)其(qi)他的(de)(de)人(ren)口(kou)素(su)質(zhi)較(jiao)高(gao)(gao)，質(zhi)量(liang)要求也應(ying)相(xiang)對(dui)較(jiao)高(gao)(gao)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企業(ye)(ye)應(ying)該提高(gao)(gao)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)規(gui)劃設(she)計(ji)水(shui)平，改(gai)善(shan)(shan)居(ju)住(zhu)(zhu)環(huan)境(jing)和居(ju)住(zhu)(zhu)功能，合(he)理(li)安(an)排(pai)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)空(kong)間，提高(gao)(gao)人(ren)的(de)(de)舒(shu)適(shi)(shi)度；堅41持(chi)(chi)綜合(he)開(kai)發、配套(tao)建(jian)(jian)設(she)的(de)(de)社會大(da)生(sheng)產(chan)(chan)(chan)方式；加(jia)(jia)快(kuai)科技進步(bu)，鼓(gu)勵技術(shu)(shu)創(chuang)新(xin)(xin)，重視技術(shu)(shu)推(tui)廣，積極(ji)開(kai)發和大(da)力(li)推(tui)廣先進、成(cheng)熟的(de)(de)新(xin)(xin)材料(liao)、新(xin)(xin)技術(shu)(shu)、新(xin)(xin)設(she)備、新(xin)(xin)工(gong)藝(yi)，提高(gao)(gao)科技成(cheng)果的(de)(de)轉(zhuan)化(hua)率；促進建(jian)(jian)筑(zhu)成(cheng)果的(de)(de)集約化(hua)、標準化(hua)生(sheng)產(chan)(chan)(chan)，加(jia)(jia)快(kuai)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)發展；堅持(chi)(chi)可持(chi)(chi)續發展戰略(lve)，保(bao)護生(sheng)態環(huan)境(jing)；加(jia)(jia)強基(ji)礎技術(shu)(shu)和關鍵技術(shu)(shu)的(de)(de)研究(jiu)，建(jian)(jian)立商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)技術(shu)(shu)保(bao)障體(ti)系；健全管理(li)制度，建(jian)(jian)立完善(shan)(shan)的(de)(de)質(zhi)量(liang)控(kong)制體(ti)系[60]。

6.2.4轉換商品房營(ying)銷理念(nian)

伴隨著“賣方市(shi)場(chang)(chang)”向“買方市(shi)場(chang)(chang)”的(de)(de)轉變(bian)，進入(ru)“春(chun)秋戰國時代”的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)(chang)正在經(jing)歷殘酷(ku)的(de)(de)生(sheng)死(si)之戰。眾(zhong)開(kai)發商(shang)為(wei)(wei)了爭(zheng)(zheng)奪更多的(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)份額，確立自己的(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)主導地位(wei)，成為(wei)(wei)呼風(feng)喚雨的(de)(de)龍頭企業，除了傳(chuan)統的(de)(de)競爭(zheng)(zheng)手段外，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)營銷(xiao)日益成為(wei)(wei)開(kai)發商(shang)的(de)(de)“新寵(chong)”。于是(shi)，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)廣(guang)告鋪天(tian)蓋地而來(lai)，新聞炒做席地而起。但是(shi)，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發商(shang)的(de)(de)過(guo)度(du)的(de)(de)熱情卻燒得房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)營銷(xiao)有點變(bian)形，在這支變(bian)形火(huo)炬的(de)(de)照耀下，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)營銷(xiao)步入(ru)了一個又一個誤區。咸陽的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發商(shang)要想在以后的(de)(de)激烈競爭(zheng)(zheng)中(zhong)立于不敗地位(wei)，就應貫徹以下先進的(de)(de)營銷(xiao)理(li)念(nian)。

（1）品(pin)牌(pai)營銷隨(sui)著市(shi)場(chang)發(fa)育日漸成(cheng)熟，商(shang)(shang)品(pin)的(de)(de)(de)(de)品(pin)牌(pai)形(xing)象(xiang)已(yi)成(cheng)為消費者認知(zhi)的(de)(de)(de)(de)第一要(yao)素，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)產(chan)品(pin)也不(bu)例外。當前(qian)業(ye)界普遍存(cun)在(zai)(zai)的(de)(de)(de)(de)一個誤解是將房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)品(pin)牌(pai)效應簡單的(de)(de)(de)(de)等(deng)(deng)同于(yu)(yu)案(an)(an)名(ming)效應，片面注(zhu)重樓盤的(de)(de)(de)(de)案(an)(an)名(ming)設計(ji)，而忽視了(le)對(dui)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)這種(zhong)復雜(za)商(shang)(shang)品(pin)在(zai)(zai)質量、服(fu)務(wu)、功能(neng)等(deng)(deng)方面進行全(quan)方位(wei)的(de)(de)(de)(de)品(pin)質提升。同時(shi)，由于(yu)(yu)市(shi)場(chang)激烈的(de)(de)(de)(de)競爭，以及資金周轉等(deng)(deng)方面的(de)(de)(de)(de)原因(yin)，不(bu)少開發(fa)商(shang)(shang)不(bu)愿進行較長時(shi)間的(de)(de)(de)(de)品(pin)牌(pai)營造(zao)，過(guo)多借助于(yu)(yu)新聞炒作和廣告轟(hong)炸(zha)，希(xi)望(wang)通過(guo)宣傳(chuan)造(zao)勢來(lai)快速樹立公司品(pin)牌(pai)，殊不(bu)知(zhi)這種(zhong)本(ben)末(mo)倒置的(de)(de)(de)(de)做法(fa)已(yi)阻礙(ai)了(le)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)健康發(fa)展(zhan)[61]。開發(fa)商(shang)(shang)們如果能(neng)靜(jing)下心(xin)來(lai)，腳踏實地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)進行一流的(de)(de)(de)(de)規劃設計(ji)、提供一流的(de)(de)(de)(de)配(pei)套服(fu)務(wu)和物業(ye)管理，對(dui)于(yu)(yu)品(pin)牌(pai)形(xing)象(xiang)進行良好的(de)(de)(de)(de)構(gou)建，營造(zao)名(ming)牌(pai)企(qi)業(ye)和名(ming)牌(pai)產(chan)品(pin)，必然會(hui)成(cheng)為未來(lai)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)贏家。

（2）競(jing)(jing)(jing)爭(zheng)營銷開發(fa)商(shang)能(neng)否在(zai)當(dang)前激烈的競(jing)(jing)(jing)爭(zheng)市場中站穩腳跟，對(dui)競(jing)(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)手(shou)的深入分析(xi)和準確應對(dui)以(yi)及培育自身獨特(te)的競(jing)(jing)(jing)爭(zheng)優勢很重要。為(wei)此，開發(fa)商(shang)必(bi)須樹(shu)立競(jing)(jing)(jing)爭(zheng)營銷理念，練好內功，不(bu)斷提高(gao)自身素質，加強培養企業的核心競(jing)(jing)(jing)爭(zheng)力。開發(fa)商(shang)要在(zai)各區域市場上取得競(jing)(jing)(jing)爭(zheng)優勢必(bi)須建構完善的企業治理機(ji)構，創(chuang)造一種持(chi)久的發(fa)展動(dong)力和動(dong)力支持(chi)系統，以(yi)獨特(te)而優越(yue)的品牌、質量、技術、營銷網絡等區別(bie)于(yu)競(jing)(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)手(shou)的策(ce)略占領市場。

（3）合作(zuo)營銷開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)在運做(zuo)中既要(yao)講求競爭(zheng)，又要(yao)尋求合作(zuo)；既要(yao)注(zhu)意與地方政府(fu)、金融機(ji)構(gou)和其他社會組織的(de)(de)合作(zuo)，更要(yao)注(zhu)意開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)之(zhi)間(jian)的(de)(de)合作(zuo)，特別是后者的(de)(de)合作(zuo)尤為(wei)重要(yao)。開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)為(wei)了獲(huo)得更大的(de)(de)市場(chang)份額而展開(kai)(kai)(kai)各種(zhong)(zhong)競爭(zheng)，當(dang)各種(zhong)(zhong)競爭(zheng)壓力使之(zhi)難(nan)以(yi)支撐(cheng)時，應(ying)多(duo)方尋求釋(shi)放壓力的(de)(de)途徑，而尋求合作(zuo)就是一種(zhong)(zhong)有效途徑。開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)之(zhi)間(jian)通常采用松散性的(de)(de)結42盟方式，使合作(zuo)各方避免直接(jie)沖(chong)突(tu)或(huo)共同打造(zao)區(qu)域品牌，以(yi)達到合作(zuo)各方都(dou)有所(suo)收益的(de)(de)理(li)想效果。

（4）文(wen)(wen)化(hua)(hua)營銷現(xian)代(dai)生活給(gei)人的(de)(de)(de)(de)(de)(de)外在(zai)壓力越來(lai)越大，人們(men)需要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不是“鋼(gang)筋水泥的(de)(de)(de)(de)(de)(de)叢林”，他們(men)更渴望居(ju)家之中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)文(wen)(wen)化(hua)(hua)內涵。開(kai)(kai)發商如果發現(xian)了(le)這一(yi)(yi)點，并加(jia)以(yi)演(yan)繹(yi)，就能出奇制(zhi)勝。開(kai)(kai)發商必須把創(chuang)造一(yi)(yi)種和諧的(de)(de)(de)(de)(de)(de)鄰里關系、溫馨的(de)(de)(de)(de)(de)(de)居(ju)住(zhu)文(wen)(wen)化(hua)(hua)作(zuo)為經(jing)營理念，采取各種有效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)措施加(jia)強業主(zhu)之間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)溝(gou)通(tong)、交(jiao)流。另一(yi)(yi)方(fang)面，為了(le)給(gei)孩子創(chuang)造一(yi)(yi)個(ge)良好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)長環境，購房(fang)者對居(ju)住(zhu)小(xiao)區(qu)(qu)文(wen)(wen)化(hua)(hua)設施的(de)(de)(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)越來(lai)越高，不僅(jin)關心(xin)周圍文(wen)(wen)教(jiao)單位的(de)(de)(de)(de)(de)(de)配置、距離(li)，而(er)且愈(yu)來(lai)愈(yu)重視小(xiao)區(qu)(qu)文(wen)(wen)化(hua)(hua)設施的(de)(de)(de)(de)(de)(de)數量、品(pin)位，以(yi)及小(xiao)區(qu)(qu)內大部(bu)分住(zhu)戶的(de)(de)(de)(de)(de)(de)文(wen)(wen)化(hua)(hua)層次(ci)。為此，開(kai)(kai)發商不僅(jin)要(yao)注(zhu)(zhu)意在(zai)建(jian)筑(zhu)風格(ge)上(shang)盡量體現(xian)文(wen)(wen)化(hua)(hua)內涵，通(tong)過富有特色的(de)(de)(de)(de)(de)(de)主(zhu)題創(chuang)意，提升(sheng)住(zhu)宅小(xiao)區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)文(wen)(wen)化(hua)(hua)價(jia)值(zhi)，給(gei)人展現(xian)一(yi)(yi)種高品(pin)位的(de)(de)(de)(de)(de)(de)美(mei)好生活藍圖(tu)，而(er)且要(yao)注(zhu)(zhu)意通(tong)過高品(pin)位會(hui)所、藏書豐富的(de)(de)(de)(de)(de)(de)圖(tu)書館、溫馨祥和的(de)(de)(de)(de)(de)(de)鄰里中(zhong)心(xin)、設施齊全(quan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)幼兒園(yuan)和中(zhong)小(xiao)學來(lai)營造小(xiao)區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)文(wen)(wen)化(hua)(hua)氣息。

（5）綠(lv)色營(ying)(ying)銷隨著環(huan)(huan)保意識的(de)(de)逐漸興起，消費者已愈來愈關(guan)心自己的(de)(de)居住(zhu)環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)(jing)，更(geng)加關(guan)注擬(ni)購房屋的(de)(de)環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)(jing)設計。他們不僅(jin)希望(wang)小區(qu)(qu)內綠(lv)草如茵，花團錦簇(cu)，有充足(zu)的(de)(de)陽光(guang)和清(qing)新的(de)(de)空(kong)氣，而且要(yao)求(qiu)住(zhu)宅小區(qu)(qu)遠離(li)工(gong)廠，附近沒有污(wu)染源。開(kai)發商(shang)應該以環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)(jing)保護為(wei)經營(ying)(ying)理念，改變(bian)過(guo)去寸土寸金、見縫(feng)插針式(shi)的(de)(de)開(kai)發模式(shi)，充分考慮小區(qu)(qu)的(de)(de)住(zhu)宅空(kong)間(jian)(jian)、陽光(guang)照射、綠(lv)化間(jian)(jian)隔(ge)等，為(wei)消費者營(ying)(ying)造人與(yu)自然(ran)和諧(xie)共(gong)生(sheng)的(de)(de)理想家(jia)園[62]。現在不少開(kai)發商(shang)提出(chu)的(de)(de)“搞房地產要(yao)先搞環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)(jing)”、“賣房子也是賣環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)(jing)”，不能(neng)不說已涵蓋了環(huan)(huan)保營(ying)(ying)銷的(de)(de)經營(ying)(ying)理念。

（6）知(zhi)識(shi)營銷(xiao)(xiao)(xiao)悄然臨(lin)近的(de)(de)(de)知(zhi)識(shi)經濟時代使企業(ye)經營法則(ze)開(kai)始發(fa)生變化，企業(ye)營銷(xiao)(xiao)(xiao)活(huo)動(dong)不再只關注(zhu)物質分配，更(geng)(geng)強調為消(xiao)(xiao)費(fei)者提供更(geng)(geng)多(duo)的(de)(de)(de)應用支(zhi)持，以(yi)此(ci)確定新的(de)(de)(de)產品概念和(he)市(shi)場秩序，引導(dao)消(xiao)(xiao)費(fei)者產生對新產品的(de)(de)(de)現(xian)實(shi)需求。在(zai)這(zhe)一(yi)背景下(xia)，以(yi)知(zhi)識(shi)普及(ji)(ji)為先導(dao)，以(yi)知(zhi)識(shi)推動(dong)市(shi)場的(de)(de)(de)營銷(xiao)(xiao)(xiao)新思想，應該為精明的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)商所注(zhu)意和(he)接受[63]。開(kai)發(fa)商通(tong)過開(kai)展(zhan)大規模的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)知(zhi)識(shi)普及(ji)(ji)活(huo)動(dong)，向廣大消(xiao)(xiao)費(fei)者介紹房(fang)屋建設選擇標準、住(zhu)(zhu)宅裝(zhuang)修知(zhi)識(shi)、住(zhu)(zhu)房(fang)貸款方法和(he)程序以(yi)及(ji)(ji)商品房(fang)購置手續和(he)政府(fu)相關稅費(fei)，在(zai)增(zeng)加(jia)消(xiao)(xiao)費(fei)者房(fang)地產知(zhi)識(shi)的(de)(de)(de)同(tong)時，也(ye)增(zeng)加(jia)了消(xiao)(xiao)費(fei)者對開(kai)發(fa)商的(de)(de)(de)認同(tong)感。這(zhe)必然會(hui)在(zai)引起社會(hui)反響的(de)(de)(de)同(tong)時，也(ye)使開(kai)發(fa)商的(de)(de)(de)銷(xiao)(xiao)(xiao)售業(ye)績不斷上升。

6.3消費者角度

6.3.1切合實際選擇合適(shi)的住房面積

住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大(da)(da)(da)房(fang)(fang)(fang)(fang)子是(shi)很(hen)多(duo)(duo)中國(guo)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)夢想，為(wei)(wei)(wei)了(le)(le)這(zhe)個夢想，很(hen)多(duo)(duo)年輕(qing)人(ren)(ren)早早的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)背上了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)，為(wei)(wei)(wei)了(le)(le)供(gong)房(fang)(fang)(fang)(fang)很(hen)多(duo)(duo)人(ren)(ren)不(bu)(bu)(bu)(bu)敢(gan)去旅游，不(bu)(bu)(bu)(bu)敢(gan)去商(shang)場購(gou)物(wu)(wu)，有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)甚至不(bu)(bu)(bu)(bu)敢(gan)生(sheng)孩子。那種不(bu)(bu)(bu)(bu)顧經(jing)(jing)(jing)濟條件和(he)資(zi)源條件，脫離(li)實(shi)(shi)(shi)際(ji)承(cheng)受(shou)能力(li)(li)或(huo)者(zhe)超過實(shi)(shi)(shi)際(ji)需求(qiu)(qiu)，片面(mian)追求(qiu)(qiu)過大(da)(da)(da)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)行為(wei)(wei)(wei)43是(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)種浪費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)行為(wei)(wei)(wei)，只(zhi)會加劇城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)緊(jin)張(zhang)程度(du)，推動(dong)房(fang)(fang)(fang)(fang)產價(jia)格不(bu)(bu)(bu)(bu)斷上漲。國(guo)家(jia)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅與居(ju)(ju)(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)環境(jing)工程技術研究中心主任(ren)劉艷輝認為(wei)(wei)(wei)，消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)者(zhe)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)要(yao)及(ji)時走出(chu)(chu)“貪(tan)大(da)(da)(da)求(qiu)(qiu)闊(kuo)”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)誤區(qu)，減輕(qing)不(bu)(bu)(bu)(bu)必要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)生(sheng)活壓力(li)(li)[64]。消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)者(zhe)應(ying)樹(shu)立(li)正確(que)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)梯度(du)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)觀(guan)(guan)及(ji)健康住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)理(li)念。居(ju)(ju)(ju)(ju)民購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)要(yao)與自己的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)生(sheng)命周期(qi)(qi)和(he)收入能力(li)(li)結(jie)合起(qi)來(lai)，摒棄貪(tan)大(da)(da)(da)求(qiu)(qiu)闊(kuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)(bu)(bu)良心態(tai)，堅持(chi)量力(li)(li)而行、逐步(bu)改善、房(fang)(fang)(fang)(fang)盡其(qi)(qi)(qi)用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)原則，宜大(da)(da)(da)則大(da)(da)(da)，可(ke)(ke)小(xiao)則小(xiao)，進(jin)行適度(du)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、合理(li)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)，形成健康文明、節約(yue)資(zi)源的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)習慣。長期(qi)(qi)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)實(shi)(shi)(shi)物(wu)(wu)分(fen)(fen)配政(zheng)策和(he)凝固(gu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)存量市(shi)(shi)(shi)場，造成了(le)(le)“一(yi)(yi)(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)伴(ban)終生(sheng)”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)模式。現(xian)在，隨著二三級(ji)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)啟動(dong)和(he)成熟，消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)者(zhe)完全可(ke)(ke)以根據自己當前的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)濟狀況和(he)家(jia)庭(ting)情況，先買(mai)一(yi)(yi)(yi)(yi)套小(xiao)一(yi)(yi)(yi)(yi)點的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)子，再逐漸擴大(da)(da)(da)居(ju)(ju)(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)和(he)提高居(ju)(ju)(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)水平(ping)。6.3.2樹(shu)立(li)務實(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)觀(guan)(guan)念由于(yu)(yu)目(mu)(mu)前房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)普遍(bian)上漲，未(wei)有(you)(you)能力(li)(li)買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)切不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)“硬上”。一(yi)(yi)(yi)(yi)方(fang)面(mian)受(shou)傳統(tong)觀(guan)(guan)念“有(you)(you)恒產者(zhe)有(you)(you)恒心”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)影(ying)響，另一(yi)(yi)(yi)(yi)方(fang)面(mian)是(shi)受(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)制度(du)改革以來(lai)政(zheng)府積(ji)極鼓(gu)勵住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)私(si)有(you)(you)化的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)影(ying)響。消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)者(zhe)普遍(bian)認為(wei)(wei)(wei)：只(zhi)有(you)(you)購(gou)買(mai)了(le)(le)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)才稱得上實(shi)(shi)(shi)現(xian)“居(ju)(ju)(ju)(ju)者(zhe)有(you)(you)其(qi)(qi)(qi)屋(wu)”。其(qi)(qi)(qi)實(shi)(shi)(shi)這(zhe)是(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)個消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)誤區(qu)，正是(shi)這(zhe)個觀(guan)(guan)念導(dao)致城(cheng)(cheng)鎮(zhen)居(ju)(ju)(ju)(ju)民一(yi)(yi)(yi)(yi)擁(yong)而上的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)搶購(gou)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)，雖然大(da)(da)(da)部分(fen)(fen)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)經(jing)(jing)(jing)濟基礎很(hen)好，能夠承(cheng)受(shou)目(mu)(mu)前的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)，但是(shi)其(qi)(qi)(qi)中也(ye)有(you)(you)部分(fen)(fen)中低收入家(jia)庭(ting)為(wei)(wei)(wei)了(le)(le)實(shi)(shi)(shi)現(xian)這(zhe)個目(mu)(mu)標，超越了(le)(le)正常的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)支付能力(li)(li)，因為(wei)(wei)(wei)供(gong)房(fang)(fang)(fang)(fang)背上了(le)(le)沉重的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)負(fu)擔，成為(wei)(wei)(wei)所謂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“房(fang)(fang)(fang)(fang)奴”[65]。居(ju)(ju)(ju)(ju)者(zhe)有(you)(you)其(qi)(qi)(qi)屋(wu)，不(bu)(bu)(bu)(bu)代(dai)表居(ju)(ju)(ju)(ju)者(zhe)一(yi)(yi)(yi)(yi)定(ding)擁(yong)有(you)(you)其(qi)(qi)(qi)屋(wu)。而實(shi)(shi)(shi)際(ji)上“居(ju)(ju)(ju)(ju)者(zhe)有(you)(you)其(qi)(qi)(qi)屋(wu)”應(ying)該是(shi)指(zhi)每個公民都有(you)(you)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)。居(ju)(ju)(ju)(ju)民可(ke)(ke)以購(gou)買(mai)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)，也(ye)可(ke)(ke)以租(zu)(zu)(zu)(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)政(zheng)府提供(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)廉租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，還可(ke)(ke)以租(zu)(zu)(zu)(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)由私(si)人(ren)(ren)提供(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，社(she)會上有(you)(you)大(da)(da)(da)量房(fang)(fang)(fang)(fang)源可(ke)(ke)租(zu)(zu)(zu)(zu)，選(xuan)擇(ze)(ze)余地(di)(di)很(hen)大(da)(da)(da)。因此，即(ji)(ji)便(bian)是(shi)在市(shi)(shi)(shi)場經(jing)(jing)(jing)濟比(bi)較發達的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)西方(fang)國(guo)家(jia)，仍(reng)有(you)(you)相當一(yi)(yi)(yi)(yi)部分(fen)(fen)居(ju)(ju)(ju)(ju)民由于(yu)(yu)經(jing)(jing)(jing)濟的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)、社(she)會的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)原因選(xuan)擇(ze)(ze)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)方(fang)式見表6-1,出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)在住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)商(shang)品市(shi)(shi)(shi)場上始終占有(you)(you)不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)忽(hu)略的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)位。表6-120世(shi)紀末各國(guo)自有(you)(you)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)與出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)比(bi)率(lv)美國(guo)英國(guo)德國(guo)日本私(si)有(you)(you)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅66%68%44%62%租(zu)(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅34%32%56%38%資(zi)料來(lai)源:汪利娜(na):《跨(kua)世(shi)紀中國(guo)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發展及(ji)政(zheng)策選(xuan)擇(ze)(ze)》，中國(guo)社(she)科(ke)院經(jing)(jing)(jing)濟研究所網,2007-06-06。住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)私(si)有(you)(you)率(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)提高等于(yu)(yu)把人(ren)(ren)長期(qi)(qi)固(gu)定(ding)在一(yi)(yi)(yi)(yi)個地(di)(di)方(fang),不(bu)(bu)(bu)(bu)利于(yu)(yu)人(ren)(ren)員(yuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)自由流動(dong),是(shi)與市(shi)(shi)(shi)場經(jing)(jing)(jing)濟的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發展方(fang)向相背離(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。市(shi)(shi)(shi)場經(jing)(jing)(jing)濟的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發達,人(ren)(ren)員(yuan)流動(dong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)頻繁,工作(zuo)崗(gang)位的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)變換,人(ren)(ren)們(men)對(dui)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)需求(qiu)(qiu)會越來(lai)越大(da)(da)(da)。居(ju)(ju)(ju)(ju)民樹(shu)立(li)一(yi)(yi)(yi)(yi)種務實(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)觀(guan)(guan)念，“居(ju)(ju)(ju)(ju)者(zhe)有(you)(you)其(qi)(qi)(qi)屋(wu)”并不(bu)(bu)(bu)(bu)等于(yu)(yu)“居(ju)(ju)(ju)(ju)者(zhe)買(mai)其(qi)(qi)(qi)屋(wu)”，如果消(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)能力(li)(li)不(bu)(bu)(bu)(bu)能夠承(cheng)受(shou)一(yi)(yi)(yi)(yi)次(ci)性的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)負(fu)擔，就應(ying)該采(cai)用租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)式改善居(ju)(ju)(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)條件。實(shi)(shi)(shi)際(ji)上，比(bi)較目(mu)(mu)前很(hen)多(duo)(duo)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)和(he)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)可(ke)(ke)以發現(xian)，租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)更經(jing)(jing)(jing)濟。即(ji)(ji)使(shi)是(shi)選(xuan)擇(ze)(ze)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)家(jia)庭(ting)，也(ye)不(bu)(bu)(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)(yi)定(ding)追求(qiu)(qiu)一(yi)(yi)(yi)(yi)步(bu)到位，應(ying)選(xuan)擇(ze)(ze)在自己的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)能力(li)(li)范圍內量力(li)(li)而行。

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